@十堰人速看！房屋维修资金如何申请和使用，你知道吗？

楼顶漏水、外墙脱落、电梯损坏……保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备出现问题，需要动用住宅专项维修资金进行维修和改造，可是常常遇到一个难题——部分小区启动住宅专项维修资金时，一些业主参与表决不积极、投票通过难。

今年元月1日施行的《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)，在现行《物权法》等规定的基础上，适当调整了业主共同决定事项的表决要求，也降低了房屋维修资金的“使用门槛”，为广大业主带来了许多便利。

今后如何申请房屋维修资金?怎样走应急房屋维修资金申请程序……就大家关心的一系列房产物业问题，记者采访了相关部门。

业主投票不积极

电梯坏了一年无法修

近日，茅箭区北京南路一小区业主向记者反映，他们小区7号楼一单元的一部电梯自2020年4月损坏后，至今没有维修，处于停运状态。

日前，记者来到这个小区7号楼看到，一单元共有3部电梯，中间一部电梯处于停用状态。“已经坏了好长时间，去年听说社区组织业主参与电梯维修投票，但是不知道为啥至今没修。”一名业主说道。

记者随机采访一单元的多位业主，他们表示，由于只剩两部电梯，每天早晚上下班高峰期，他们要提前一二十分钟等电梯。

电梯损坏一年，为何至今没有维修?小区物业公司负责人表示，小区2012年开始入住业主，已经使用了9年。电梯损坏的原因已经找到，是钢丝绳磨损严重导致的，需要请专业机构维修，费用为5万余元。由于小区没有业主委员会，2020年物业公司打算动用房屋维修资金维修电梯，并依据相关法规举行了业主投票，结果遭到该栋楼部分业主的反对。

市房地产服务中心物业科工作人员表示，电梯的保修期一般是1-2年，这个小区的问题电梯显然过了保修期，如果维修费用较高，确实可以动用住宅专项维修资金。

遇到小区业主无法一致投票通过的情况，他建议，由业主委员会或者街办、社区组织楼栋长、党小组、下沉党员干部参与协调持反对意见的部分业主工作。

据了解，源园社区已介入此事。“我们从今年1月开始召集该楼栋业主开会协商，打算启动房屋维修资金程序。按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，投票表决需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但由于本栋楼业主不同意使用房屋维修资金，导致投票过程耗时过长。”社区工作人员介绍道。

《民法典》降低“使用门槛”

“双过半数”业主同意即可

其实，这家社区遇到的业主投票难题，存在一定普遍性。近年来，很多小区在维修、改造共用部位、共用设施设备时，一旦要动用房屋维修资金，一些业主参与不积极、表决难、耗时长，带来了各种难题。

面对这种情况，今年施行的《民法典》带来好消息——降低房屋维修资金的“使用门槛”。

市住房维修资金管理中心负责人程良华介绍，以往，小区申请使用住宅专项维修资金主要依据《物权法》《湖北省物业服务和管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》规定。其中，《物权法》第76条和《湖北省物业服务和管理条例》第25条规定，筹集、管理、使用住宅专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

而《民法典》第278条中，将“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”分解为“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”“使用建筑物及其附属设施的维修资金”;在使用维修资金方面，降低为“应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。

程良华表示，随着房屋维修资金“使用门槛”的降低，将进一步提高住宅专项维修资金使用率，更好发挥住宅专项维修资金是“房屋养老金”的作用，解决维修资金申请使用表决难、通过难、耗时长，影响小区公众安全和生活出行等问题。

我市正在修改完善新规

积极形成社区治理合力

2020年底，10部委联合发布《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，要求提高维修资金使用效率，优化维修资金使用流程，简化申请材料，缩短审核时限。

通知还指出，居住社区(住宅小区)是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容。凡是影响到小区业主公众安全和生活出行的紧急问题，需要动用住宅专项维修资金对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，要充分调动党小组、社区网格、楼栋长、居民参与积极性，形成社区治理合力，这也是提高维修资金使用率的一种举措。

程良华介绍，目前，我市住宅专项维修资金使用信息平台已优化升级，正在试运行过程，《住宅专项维修资金使用细则》正在修改完善。我市将依据《中民法典》规定，优化维修资金使用流程，简化申请材料，缩短审核时限。

此外，他建议，遇到社区问题，可以充分发挥红色物业党建引领，积极参与和监督住宅专项维修资金使用效率。

房屋维修金咋用你知道吗?

这些情况可申请应急房屋维修金

记者在走访中获悉，不少小区存在外墙脱落的情况。其中，水印澜湾小区的业主提出疑问，他们小区的外墙频繁脱落，多次伤人，非常危险，如果按照正常程序申请维修金，时间较长，是否有相应的应急程序?

据水印澜湾业委会介绍，小区2008年建成入住，共有5栋楼700余户3000余人，外墙贴有灰色瓷砖。从2010年开始，小区楼栋外墙的瓷砖开始小范围脱落，2014年、2015年开始频繁脱落，多次砸到楼下行人、车辆。

2019年，小区业委会成立后，计划将外墙瓷砖全部敲掉，重新粉刷。水印澜湾小区业委会主任苟小军告诉记者：“我们了解到相关法律法规新增了房屋维修资金应急程序，像我们小区的这种情况，能否启用应急程序?”

“水印澜湾小区可以走应急程序。”程良华介绍，如果小区出现电梯损坏、外墙脱落、水泵损坏、消防系统损坏等严重影响到业主出行、生活、安全的情况，业委会可以直接申请使用维修资金;尚未产生业委会的，由街道组织代为维修，并从维修资金中列支相关费用。

这样申请应急房屋维修金

应急房屋维修资金申请流程：申报主体(业委会或者街办、社区)申请使用应急维修资金——现场查看(维修资金管理部门工作人员、业委会或者街办、社区及业主代表参与，上门查看是否符合申报条件)——符合申报条件，由申报主体进行预算公示——委托维修单位一边维修，一边走申报程序——维修验收结束拨付款项。

“通过这种方式，优化了维修资金的使用流程，简化了申请材料，缩短了审核时限，业主出行、生活、安全的紧要问题也可以在最快的时间内解决。”程良华说。

据了解，从2018年8月开始，市房地产服务中心在湖北省率先打造“物业服务和管理电子信息平台”，建设住宅专项维修资金信息平台，通过互联网、信息化、智能化信息平台，实现了公开阳光、方便快捷。

目前，十堰城区共有近800个小区通过住宅专项维修资金信息平台申请使用了房屋维修资金。

这些情况可申请使用房屋维修金

程良华介绍，《住宅专项维修资金管理办法》明确规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

住宅共用部位，指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内，业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶，以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

根据《住宅专项维修资金管理办法》第9条规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。申报使用住宅专项维修资金时，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

值得注意的是，房屋维修资金的金额有限，用一点少一点，如何保证业主有限的维修资金都能花在刀刃上?

程良华介绍，市住房维修资金管理中心接到申报后，会第一时间安排人员到场查看，确认申报主体是否合格，申报维修范围是否符合条件，从源头上避免房屋维修资金挪作他用;其次，在查看过程中，邀请社区(业委会)、业主代表、物业公司相关人员一起参与其中，充分保障业主对维修资金使用的知情权、监督权。

“广大业主应关注小区的维修资金使用情况，积极参与监督，提出意见建议，维护好自己的权益。”程良华说。

编辑：董满